Недвижимость в СРВ - АРЕНДА, ПРОДАЖА

Какую недвижимость во Вьетнаме разрешают покупать иностранцам. Как проверить честность продавца. Сколько налогов надо заплатить. И что получает на руки новоиспеченный собственник. Подробная процедура проведения сделок с квартирами и домами – в обзоре Prian.ru.

Права зарубежных покупателей недвижимости во Въетнаме

В 2015 году рост экономики Въетнама превысил ожидания правительства – за год ВВП прибавил 6,5%. Быстрое экономическое развитие сопровождаются увеличением темпов строительства по всей стране. В прибрежных районах возводятся комплексы апартаментов и вилл, а в крупных городах строятся новые районы и улучшается инфраструктура. 

Недвижимость во Вьетнаме растет в цене несколько лет подряд. Например, в 2015 году квадратный метр, по данным аналитиков CBRE и Colliers International, подорожал на 3-7%. При этом стоимость квартир остается низкой по сравнению с другими регионами Азии.  

До недавнего времени иностранные граждане практически не могли приобрести здесь недвижимость. Согласно Резолюции №19, принятой Правительством Вьетнама 1 января 2009 года,  владельцами недвижимости могли быть:

• иностранные частные лица, совершающие прямые инвестиции во Вьетнам либо открывшие компании с иностранным капиталом и занимающие руководящие посты;
• иностранные частные лица, внесшие особый вклад в развитие Вьетнама и особо отмеченные за заслуги руководством или Национальным собранием Социалистической Республикой Вьетнам;
• иностранные частные лица, работающие в экономической, культурной и социальной сферах, и имеющие университетские звания и обладающие специальными навыками и знаниями, необходимые Вьетнаму;
• иностранные частные лица, заключившие брак с гражданином Вьетнама;
• предприятия с иностранным капиталом (не являющиеся агентством недвижимости), сотрудникам которых необходимо предоставить жилье для проживания.

Первого июля 2015 года рынок недвижимости Въетнама «открылся» иностранцам.

Правительство внесло существенные поправки в жилищное законодательство, согласно которым теперь гражданин любой страны может приехать во Вьетнам по туристической визе и приобрести объект недвижимости на правах аренды сроком на 50 лет с последующим продлением. Иностранный собственник может перепродать свой объект недвижимости, передать в наследство, заложить или сдать в субаренду. Ранее для приобретения недвижимости было необходимо прожить на территории Вьетнама не менее года. 

Согласно новому закону иностранцы могут купить не более 250 отдельно стоящих вилл в одном административном районе и не более 30% единиц жилья в многоквартирном доме. Зарубежные покупатели имеют право приобрести квартиру в домах, имеющих статус «жилых коммерческих проектов» в любых районах страны, где нет ограничений для иностранцев. 

Во Вьетнаме сохраняются ограничения в отношении собственности на землю.

Согласно вьетнамскому законодательству государство является полноправным и единым собственником земли. Таким образом, государство признает только право пользования землей, но не право собственности. Право пользования землей передается государством посредством передачи земли в долгосрочное пользование либо путем сдачи в аренду. В зависимости от целей использования земли государство устанавливает определенные права и обязанности. Пользователь земельного участка имеет следующие права: право обмена, уступки, сдачи в субаренду, наследования, дарения, поручительства. 

До 1 июля 2015 года срок владения составлял 50 лет при наличии свидетельства о собственности и красной книги, подтверждающей право пользования землей, без возможности последующей пролонгации. После 1 июля 2015 года срок владения возможно продлить. В отношении иностранных лиц, находящихся в браке с гражданами Вьетнама, право пролонгации неоспоримо.

С чего начать 

Приняв решение о покупке, можно обратиться в крупное авторитетное агентство недвижимости, которое предоставит информацию о рынке, поможет выбрать подходящий объект для инвестиций и получить наиболее выгодные условия. Как правило, лучше всего работать с одним агентом. Так вы сможете сэкономить свое время, а также облегчить задачу агенту, так как после нескольких просмотров он сможет понять ваши интересы. 

Сделки напрямую с продавцом проходят во Вьетнаме довольно часто. Тем не менее, иностранным гражданам рекомендуется обращаться к агенту по недвижимости или к юристу для предоставления их интересов с целью контроля чистоты сделки. На финальной стадии обязательно непосредственное участие продавца и покупателя для подписания договора купли-продажи. 

Возможность удаленного приобретения

Сделку можно совершить удаленно. Для этого надо обратиться к российской компании, работающей с вьетнамскими компаниями-партнерами либо связаться непосредственно с риэлторами во Вьетнаме. При желании можно не нанимать своего агента, а обратиться к риэлтору продавца. При наличии лицензии он занимается юридическим оформлением всех процедур.

Для удаленного приобретения нужна доверенность, которая составляется адвокатом во Вьетнаме. Доверенность высылается в Россию и клиент должен подписать её в присутствии нотариуса. В данной доверенности клиент дает право агентству недвижимости совершить сделку на покупку недвижимости от своего лица. Для покупки нужны паспортные данные и денежные средства. Все дальнейшие действия поверенное лицо будет проводить без покупателя, напрямую с агентом продавца.

Однако покупателю все же лучше приехать во Вьетнам для личного осмотра недвижимости. Выбор объекта происходит во время так называемого смотрового тура, организуемого агентством. Обычно покупатель сам оплачивает проживание. Дополнительные расходы на организацию тура также берет на себя покупатель.

Резервирование объекта. Задаток

Правила безопасности при поиске недвижимости во Вьетнаме мало чем отличаются от принятых в других странах мира. При приобретении недвижимости на первичном рынке стоит поинтересоваться, есть ли у застройщика лицензия на строительную деятельность, разрешение на возведение постройки в этом конкретном месте и согласование плана застройки с местными властями. 

При покупке объектов в стадии строительства или готового жилья напрямую у застройщика обратите внимание наналичие следующих документов: 

• свидетельство о регистрации компании
• разрешение на строительство 1/500
• документ, удостоверяющий право застройщика на земельный участок
• одобрение инвестора как застройщика 
• разрешение на инвестиционную деятельность

Если вы приобретаете объект на вторичном рынке, необходимо удостовериться в юридической чистоте документов на приобретаемое жилье. Стоит обратиться к юристу для соблюдения всех формальностей. Проверяются следующие параметры:

• Владение, чистота титула: проверьте документы, подтверждающие легитимность продавца на владение и распоряжение недвижимостью, в частности, разрешение на строительство.
• Банкротство: проверьте, что владелец недвижимости не является банкротом.
• Право на покупку: убедитесь, что нет ограничений на покупку данного типа жилья.
• Задолженность предыдущего собственника по коммунальным платежам и другие долги перед управляющей компанией.

Убедившись в чистоте титула и отсутствии каких-либо обременений, необходимо подписать соглашение о резервации объекта, по которому стороны впредь обязаны придерживаться договоренностей о сделке.  Как правило, продавцу перечисляется депозит в размере 100 млн. донгов (примерно $4500), который является гарантией серьезности намерений покупателя, и в случае его отказа от покупки они останутся у продавца в качестве компенсации.

Соглашение подписывается в офисе девелопера или в офисе агентства, если речь идет о покупке объекта вторичного рынка недвижимости. Депозит вносится наличными деньгами или банковским переводом.

Сбор необходимых документов. Оплата сделки

Продавец и покупатель недвижимости во Въетнаме должны предоставить:

• документ, удостоверяющий личность 
• свидетельство о браке/разводе или документ, подтверждающий факт о том, что продавец/покупатель не состоит в браке
• свидетельство о собственности на жилой объект недвижимости
• сертификат о правопользовании землей

С данным пакетом документов необходимо появиться у нотариуса, который нотариально заверит все предоставленные бумаги и оформит четыре экземпляра договора купли-продажи: один экземпляр – для продавца, второй – для покупателя, третий – для налоговой службы, четвертый – для агентства регистрации недвижимости. 

После этого в течение 10 дней необходимо подать заявление о внесении изменений о правопользовании земельным участком в одном экземпляре, а также налоговую декларацию для последующей уплаты налогов в агентство природных ресурсов и окружающей среды. В противном случае при нарушении сроков внесения документов необходимо уплатить штраф в соответствии с действующим законодательством. 

Иностранцы могут оплатить покупку недвижимости как наличным, так и банковским переводом. Предоставление документов о происхождении денег не является необходимым. 

Договор купли-продажи

В договоре купли-продажи необходимо указать данные продавца и покупателя для установления личности, описать объект недвижимости с указанием его расположения, отметить долю и площадь собственности, места общего пользования, цель покупки, сроки и форму оплату в зависимости от цели покупки (для проживания или для сдачи в аренду), срок передачи объекта недвижимости в собственность, срок поручительства, срок аренды, права и обязанности сторон, срок действия договора. 

Договор купли-продажи подписывается в офисе девелопера Девелопер обязуется предоставить договор купли-продажи, оплаченные инвойсы от лица покупателя в нотариальную контору. 

В случае, если вы приобретаете вторичный объект недвижимости, сделка проводится в агентстве недвижимости с последующей нотаризацией документов. Помните, что в обязанности вашего юриста входит подача документов в регистрационный реестр для оформления нового свидетельства о собственности. 

Возможность получения ипотеки. Схемы кредитования

Вероятность оформления ипотеки во Вьетнаме высока, если вы отвечаете критериям банка, установленным для заемщика. Как правило, проще всего оформить ипотечный кредит в  филиалах международных банков, например, в HSBC, AZN или Citybank. Также можно обратиться за кредитом в государственный банк Vietcombank или в российско-вьетнамский банк VRB. 

Как правило, банки могут выдать займ до 70% от полной стоимости квартиры на разные сроки – на 5, 10 или 20 лет в зависимости от банка. Обязательным условием для оформления кредита является предоставление справки о доходах. 

Государственная регистрация сделки и переход права собственности

После проверки стороны заключают договор купли-продажи, который заверяется у нотариуса. После перечисления покупателем средств на счет продавца имя собственника вносится в реестр государственной недвижимости. Свидетельством владения недвижимым имуществом является сертификат на право пользования квартирой/домом/землей. 

Для получения свидетельства о собственности и права пользования землей необходимо предоставить следующие документы:

• заявление о выдаче свидетельства на вьетнамском и английском языках согласно установленному образцу,
• документы, подтверждающие право собственности продавца на объект недвижимости, 
• разрешение на строительство местных властей, если осуществляется покупка квартиры в доме со статусом «жилого коммерческого проекта»,
• договор аренды земли или постановление о передаче земли, если осуществляется покупка виллы,
• план-схема квартиры,
• акт передачи квартиры,
• соответствующие документы согласно предписанию в случае дарения или передачи квартиры по наследству,
• оригинал договора купли-продажи или дарения или завещания,
• заверенная копия загранпаспорта,
• квитанция об уплате налога и государственной пошлины в соответствии с законом.

Примерное оформление свидетельства о собственности составляет от 4 до 12 месяцев.

Сопутствующие расходы при покупке недвижимости во Вьетнаме

Во Вьетнаме отсутствует гербовый сбор, налог на недвижимость и налог на наследство. Передача по наследству рассматривается как перепродажа. В таком случае необходимо оплатить личный подоходный налог в размере 2%  от цены перепродажи, указанной в нотариально оформленном договоре. 

Налог на прирост капитала также отсутствует. В отношении  частных лиц государство взыскивает со сделки налог в размере 2% от суммы сделки, в то время как в отношении компаний – корпоративный налог в размере 25% от суммы сделки.

В стоимость недвижимости включается НДС, составляющий 10% от стоимости. В затраты на оформление документов входят нотариальные услуги (0,05%). 

При приобретении недвижимости напрямую от застройщика оплачивается регистрационный сбор в размере 0,5%. Как правило, регистрационный сбор входит в стоимость объекта недвижимости и не требует отдельной оплаты покупателем. 

В случае приобретения квартиры на вторичном рынке необходимо уплатить следующие виды налогов:

• личный подоходный налог в размере 2% от стоимости жилья (ответственность за уплату лежит на покупателе)
• регистрационный взнос в размере 0,5% от стоимости жилья (ответственность за уплату лежит на покупателе)
• административный сбор в размере 15,000 вьетнамских донгов
• сбор за ведение дела в размере 0,15% от стоимости права уступки (не менее 100,000 и не более 5,000,000 вьетнамских донгов)

 Расчет расходов на покупку конкретного объекта:

Новые 2-комнатные апартаменты в современно жилом комплексе - $300 000

1. НДС, 10%: $30.000
2. Услуги нотариуса, в среднем 0,05%: $150
3. Комиссия агента, 2-5%: $10.500 

Итоговая цена недвижимости со всеми расходами и налогами: $340,650.