Вьетнам: дом в сердце Индокитая

Вьетнам – одно из наиболее привлекательных направлений для инвестиций в Юго-Восточной Азии, и не только благодаря великолепной природе, культуре и благополучному образу жизни этой страны: 1 июля 2015 года во Вьетнаме вступает в действие новый Жилищный закон, позволяющий иностранцам полноправно владеть недвижимостью.

Почему Вьетнам?

Вьетнам – необыкновенно живописная страна с интересной культурой, развитой инфраструктурой и весьма разнообразным ландшафтом. Тихие морские заливы, зеленые холмы, рисовые ступенчатые поля, горы, бесконечные пляжи общей протяженностью 3250 км, просторные заповедники и даже пустынные дюны присутствуют на его карте. Здесь есть и удаленные от цивилизации уголки, где можно спокойно отдохнуть на лоне природы, и развитые мегаполисы, в которых есть абсолютно все для жизни современного человека, привыкшего к городскому комфорту.

Страна имеет богатую историю, и маршрут с самого севера – с горного поселения Сапа – на юг, к дельте Меконга, станет настоящим погружением в местный колорит. Горные племена, буддистские и конфуцианские храмы, захоронения императоров на территории колоссальных храмовых комплексов, грозные памятники Вьетнамской войны, лавчонки с традиционными ремеслами и вездесущее производство рыбного соус «Ныок мам» – все это даст прочувствовать истинную суть Вьетнама. Но, пожалуй, главную роль в знакомстве со страной сыграют закаты и рассветы, тихий уклад жизни, доброжелательность местного населения и совершенно особенное настроение, присущее лишь этому государству.

Вьетнам – динамично развивающаяся страна, правительство которой в данный момент обращает особенное внимание на привлечение иностранных инвесторов. Сегодня туризм и рынок недвижимости находятся в стадии развития, и эксперты отмечают высокую инвестиционную привлекательность вложения средств в строящиеся проекты, преимущественно курортные. А для тех, кто, однажды приехав во Вьетнам, влюбился в него навсегда, найдутся интересные варианты для постоянного проживания как в городах, так и в курортных зонах.

География плюс

Социалистическая республика Вьетнам находится в Юго-Восточной Азии, на полуострове Индокитай. На западе она граничит с Лаосом и Камбоджей, на севере – с Китаем, с востока и юга омывается Южно-Китайским морем. Очертания Вьетнама на карте напоминают латинскую букву S. А местные жители говорят, что это изогнутое коромысло с двумя корзинами риса: одно на севере в дельте реки Красная, второе на юге, в дельте Меконга.

Климат севера страны значительно отличается от ее южной части. На севере царит умеренная, изменчивая, тропическая погода, существует прохладный сезон с ноября по апрель и жаркий с мая по октябрь. На юге Вьетнама климат тропический: температура колеблется от теплой до очень жаркой в течение всего года и снижается с ноября по январь. Самое жаркое время года, когда столбик термометра  показывает 35°С и выше, – февраль-май. Сезон дождей длится с мая по октябрь.

Во Вьетнаме распространены буддизм и конфуцианство, однако основной религией местного населения является система народных верований, основу которой составляют ритуалы культа предков «тхо кунг то тьен», исполняемые большинством жителей страны.

Отдельного внимания заслуживает кухня Вьетнама, изобилующая свежайшими морепродуктами, овощами, травами, пряностями и фруктами. Практически в каждом ресторане собран опыт и традиции всего азиатского региона, а адаптация к этой «экзотической» еде у россиян, как правило, не вызывает проблем.

Как добраться

«Аэрофлот» летает в Ханой по понедельникам, вторникам, четвергам и субботам, цена билета в одну сторону – около 18 000 руб. Три раза в неделю Vietnam Airlines выполняет рейсы в Хошимин (€330 стоимость в одну сторону) и Ханой (€330). Далее «Вьетнамскими авиалиниями» можно добраться с пересадкой до Дананга, Нячанга и Фукока. Cегодня авиакомпания предлагает скидочные тарифы Super Deal: €150 туда-обратно до Хошимина или Ханоя (без дополнительных тарифов и сборов), а также до Нячанга – €270. Один-два раза в неделю по маршруту Москва-Хошимин в зимний период летает «Трансаэро». Кроме того, азиатские и некоторые европейские авиакомпании предлагают рейсы из Москвы и Санкт-Петербурга, но с пересадкой в других странах.

Cитуация на рынке недвижимости

Как и в других странах, рынок недвижимости Вьетнама сильно пострадал от мирового финансового кризиса – цены на жилье в некоторых регионах упали почти вдвое, объем инвестиций снизился, в том числе и в связи ограничениями на право собственности иностранцами.

Поэтому сегодня в стране по-прежнему можно купить весьма бюджетное жилье, а цены на премиальные объекты остаются на порядок ниже развитых рынков недвижимости Юго-Восточной Азии, к примеру, Таиланда и Индонезии (Бали).

В первом квартале 2014 года на рынке недвижимости Вьетнама наметились признаки восстановления впервые после 2007-го. Снижение стоимости жилья заметно притормозилось, а строительная активность стала возрождаться. Постепенно стал повышаться спрос, что было в том числе обусловлено и увеличением количества доступного жилья на рынке. Однако до полного восстановления еще далеко, отмечают эксперты.

Благодаря лояльному вьетнамскому законодательству в отношении иностранных инвестиций в приоритетные сферы экономики (в которые входит и туризм), на рынке недвижимости страны появились новые участники: международные строительные компании, а также глобальные сети отелей, которые возводят здесь жилье, являющееся привлекательным для инвестиций, – апартаменты и виллы в обслуживаемых комплексах.

В данный момент во Вьетнаме существуют значительные ограничения на покупку недвижимости гражданами других стран. До июля этого года иностранцы могут приобретать лишь квартиры в многоэтажных домах – и то с заметными ограничениями (собственник должен делать прямые инвестиции в экономику страны или состоять в браке с гражданкой / гражданином Вьетнама, иметь ученую степень и работать на специализированном предприятии страны). Покупка жилья в частных домовладениях в данный момент запрещена. Собственность на землю принадлежит государству. Приобретенное жилье иностранцы могут использовать исключительно для личного использования, без права на сдачу в аренду.

Во Вьетнаме существует две основные формы собственности: частная и государственная. Частной собственностью могут владеть как юридические, так и физические лица. В государственной собственности находится вся земля – она не может быть продана или передана по наследству. Государство передает участки в долгосрочную аренду на 50 лет с последующей пролонгацией договора аренды. Объект, стоящий на земельном участке, принадлежит владельцу, частному или юридическому лицу, на основании выданного государством свидетельства о собственности, так называемой Красной Книги.

Но перемены не за горами. Главной новостью конца 2014 года стала информация о принятии нового Жилищного закона правительством Вьетнама, который вступит в силу 1 июля 2015 года и позволит иностранцам приобретать жилье в стране.

Большая перемена

C 1 июля 2015 года  вступает в силу новый Жилищный закон, согласно которому иностранцы, въехавшие в страну по визе, получат право приобретать в частную собственность любой вид недвижимости во Вьетнаме (дома, виллы, квартиры и пр.), включая частные домовладения, со всеми правами по продаже, дарению, сдаче в аренду и т. д. Вводятся квоты: в многоэтажных домах иностранцам может принадлежать не более 30% площади объекта и не более 250 зданий частных домовладений в рамках одного административного района.

«Новый закон сыграет ключевую роль в изменении ситуации на рынке недвижимости Вьетнама и позволит создать более сбалансированный, прозрачный и стабильный рынок жилья в стране. Снятие ограничений на право собственности для иностранцев простимулирует спрос и поможет улучшить ликвидность проектов, в особенности для среднеценового сегмента, а также «каникулярного» жилья и «вторых домов». Рынок станет более привлекательным как для граждан других стран, так и для экспатов, постоянно проживающих в стране и желающих инвестировать в собственное жилье во Вьетнаме», – отмечает консалтинговая компания CBRE.

А что с ВНЖ?

Программ предоставления ВНЖ при покупке недвижимости новый закон не предусматривает. Решение о получении гражданства или ВНЖ для иностранцев рассматривается исключительно высшим руководством страны и на основании определенного перечня заслуг соискателей перед государством, а также брака с гражданином / гражданкой Вьетнама. Сегодня Вьетнам является страной с лояльной визовой политикой, позволяющей иностранцам находиться здесь довольно продолжительный период. Иностранные граждане могут получить туристическую визу в консульстве Вьетнама со сроком пребывания в стране до 90 дней. По ее истечении, уже во Вьетнаме, данную визу можно дважды продлить на такой же период, что позволит находиться в стране в течение 270 дней в году. Для ознакомления со страной россияне могут приехать во Вьетнам на 15 дней, на такой срок пребывания виза для граждан нашей страны не требуется.

Наиболее привлекательные регионы для инвестиций

Эксперты рекомендуют обратить внимание в инвестиции в курортную недвижимость Вьетнама. Такое вложение средств становится особенно актуальным с 1 июля 2015 года, когда вступит в действие новый Жилищный закон, позволяющий иностранцам владеть недвижимостью, свободно продавать ее и т. д. Если инвестор планирует заниматься бизнесом и жить в мегаполисе – то выбор жилья здесь также велик: от крупных обслуживаемых проектов кондоминиумов до экологичных современных комплексов вилл. Вложение средств в проекты известных застройщиков позволит заручиться поддержкой компании в обслуживании и управлении объектом, апарт-сервисом, а также возможной сдачей в аренду во время отсутствия владельца.

Нячанг

Одним из самых популярных курортных городов страны является Нячанг в провинции Кхань Хоа. В начале 2000-х это было небольшое поселение с теплым морем, круглогодичным сезоном фруктов, доброжелательными местными жителями – и даже крошечным аэропортом на базе бывшего военного аэродрома. На дорогах было несметное количество мопедов и велосипедов, пара-тройка автомобилей такси в пределах ближайшей видимости и велорикши – основной городской транспорт для пешеходов. На тот момент это была неплохая картинка отдыха в раю: пальмы, рикши, тропики… Хотя как раз туристов-россиян в то время там не было совсем. 

С запуском курортного комплекса Vinpearl на острове Хон Че облик города стал резко меняться. Интенсивно развилась городская инфраструктура, появились отели, создались новые рабочие места и открылся международный аэропорт, принимающий регулярные рейсы, в том числе и из Москвы. Велорикши здесь еще остались, но сегодня это уже раритет, которым пользуются иностранные туристы для осмотра городских достопримечательностей. Сегодня Нячанг очень популярен как у национальных туристов, так и у иностранцев: здесь отдыхают граждане России, Южной Кореи, Японии, Китая, Австралии, Западной Европы и Северной Америки.

Средняя стоимость квадратного метра в центре Нячанга составляет $2400, в пригороде – вдвое меньше. Небольшая вилла в эксклюзивном проекте на первой линии у моря обойдется в $700 000. Цена аренды апартаментов с одной спальней колеблется от $320 (в центре) и $160 (в пригороде) в месяц.

Фукок

Остров Фукок расположен в Сиамском заливе на юго-западе Вьетнама. Здесь – чистейшее море, белоснежные пляжи и все возможности для настоящего «тропического отдыха». Место ценится дайверами, на юге от острова находится живописный архипелаг An Thoi. Фукок является государственной зоной приоритетного развития, поэтому власти предоставляют его гостям и инвесторам ряд преимуществ, в том числе и безвизовый въезд на 30 дней. Наилучшим временем для отдыха здесь считается период с ноября по март. Фукок – привлекательное направление для инвестиций в туристическую недвижимость. Здесь возвели роскошные комплексы ведущие отельные сети. И выбор «прибыльных» объектов для отдыха и последующей сдачи на острове довольно велик.

Цена на виллу в уже существующих и строящихся проектах на первой линии у моря может составлять от $700 000 до $3 млн.

Дананг

Дананг – город в центральной части страны, признанный лучшим для проживания во Вьетнаме. Он находится приблизительно в 100 км от важнейших исторических направлений страны – древних городов Хойана и Хюэ, охраняемых ЮНЕСКО, а также святыни Ми Шон и удивительного заповедника Мраморные горы. Дананг является и главным портом страны и третьим по величине мегаполисом Вьетнама. Здесь есть собственный аэропорт. В Дананге находится один из 10 лучших пляжей мира по версии Forbes – Сhina Beach, прославивший курорт на весь мир живописной береговой линией и идеальным песком. Именно поэтому это место выбрали престижные отельные сети, которые построили здесь пятизвездочные курорты и комплексы вилл и апартаментов.

Согласно данным Wall Street Journal, цены на премиальную недвижимость в Дананге сегодня на 20%-30% ниже, чем на ведущих тропических курортах Юго-Восточной Азии, в том числе Таиланда и Бали. Средняя стоимость квадратного метра в центре Дананга составляет $1500, в пригороде – $450. Ежемесячная аренда квартиры в центре города с одной спальней составляет $550, а в пригороде – $450 (данные компании-оценщика Numbeo на 2014 год).

Стоимость квартиры с одной спальней может колебаться от $200 000 до $1 млн за шикарный пентхаус. Так, роскошный меблированный кондоминиум с двумя спальнями, панорамными окнами, престижными материалами отделки общей площадью 400 кв. м в проекте известной отельной сети стоит здесь около $475 000. Стоимость виллы в Дананге (в эксклюзивном поселке, сданном в эксплуатацию) начинается от $1,8 млн.

Халонг

Знаменитая бухта Халонг находится Тонкинском заливе Южно-Китайского моря на севере Вьетнама. Она признана всемирным наследием ЮНЕСКО. Это – развивающееся направление и очень популярная точка на туристической карте страны. Эксперты рекомендуют обратить на нее внимание при выборе объекта для инвестиций.

Ханой

Ханой – административная, политическая и культурная столица Вьетнама. Находится на севере страны и отличается традиционным духом, однако, как и многие поселения во Вьетнаме, имеет весьма эклектичный характер. В рамках одного небольшого квартала можно встретить следы французской колонизации, европейские кафе и магазины, католические храмы, и при этом – древние традиционные вьетнамские постройки, статуи будд и оживленные рынки с открытыми прилавками и невероятным разнообразием экзотических товаров.

В Ханое сегодня ведется активное строительство как административных зданий, отелей и торговых центров, так и жилого сектора. Появляется все больше и больше высококлассных обслуживаемых кондоминиумов.

Cредняя стоимость квадратного метра в Ханое в 2014 году составляла $1170. Однако цены разнятся на недвижимость в центре (около $2200 за кв. м) и пригороде ($1000 за кв. м). Максимальные цены на премиальные виллы и таунхаусы были отмечены в районе Cau Giay и достигали в 2014 году $6373 за кв. м, согласно данным компании Savills.

Хошимин

Хошимин (бывший Сайгон) – современный город на юге страны, удивительно сочетающий современный шик и типично азиатский дух. Население Хошимина вдвое превышает Ханой и является экономическим центром страны. Город активно застраивается. В первую очередь, в нем стремятся приобрести дома и землю вьетнамские иммигранты, проживающие в других странах и желающих организовать свой бизнес на исторической родине. Постепенно развивается пригород Хошимина, провинции Binh Duong, Long An – благодаря удобной транспортной доступности.

Cредняя стоимость квадратного метра в Хошимине – $1700. Если в центре города квадратный метр в апартаментах может составлять около $1900, то в пригороде цена снижается до $700. Так, двухэтажную виллу с бассейном и шестью спальнями площадью около 600 кв. м недалеко от центра города можно приобрести за $1,3 млн. Вилла с пятью спальнями в пригороде аналогичной площади обойдется в $550 000. Аренда квартиры с двумя спальнями и гостиной составит около $400 в месяц.

Инвестиции в аренду

Инвестиции для последующей аренды эксперты рекомендуют делать в курортные комплексы развитых туристических регионов – и построенные компаниями с хорошей репутацией, зарекомендовавшими себя на рынке. Это не только поможет иметь стабильный приток арендаторов и гарантированный доход, но и снимет с владельца все заботы по содержанию и управлению недвижимостью. Рассмотреть пример таких инвестиций можно на примере компании Vingroup, владеющей курортными комплексами и виллами на территории всей страны. Они построены из самых современных материалов с заботой об экологии, располагаются только на первой линии у моря – и непременно неподалеку от международных аэропортов, имеют развитую развлекательную и обслуживающую инфраструктуру.

Приобретая объект у компании и подписывая с ней договор аренды, владелец виллы получает гарантированный доход в размере 8% до налогообложения в течение 10 лет с момента покупки. Если в результате аренды полученный доход превышает данную ставку, то, в соответствии с условиями контракта, владелец получает свою часть, пропорциональную сумме полученного дохода. Во время отсутствия собственника компания осуществляет полный комплекс апарт-услуг и полностью управляет жильем. Плюс, как в этой, так и в других крупных компаниях, действуют программы лояльности, позволяющие пользоваться льготами и скидками – от членства в гольф-клубе до обучения детей в школе и получения медицинских услуг. Плюс, свой отпуск владелец виллы может проводить на разных курортах этого бренда по всей стране, на таких же виллах или в номерах отеля, причем количество комнат в отелях будет соответствовать количеству спален на его вилле.

5 советов потенциальным инвесторам

1. Обязательно побывать во Вьетнаме до покупки. При этом, как правило, крупные застройщики компенсируют своим покупателям стоимость ознакомительной поездки.

2. Для постоянного проживания стоит ознакомиться с недвижимостью четырех основных городов с севера на юг: Халонга, Ханоя, Дананга и Хошимина. У потенциальных владельцев собственности во Вьетнаме будет возможность не только посмотреть страну, но ощутить на себе климатическую разницу регионов. Лучше осуществлять такую поездку зимой.

3. Если целью инвестиций является сохранение и приумножение капитала, следует инвестировать строящиеся курорты. Их популярность и стоимость сегодня растет, а в связи с изменением законодательства на право покупки иностранцами, будет становиться только выше. Туристический поток во Вьетнаме – очень многонационален, что позволяет курортам обеспечить стабильный поток отдыхающих даже в кризисное время.

4. При приобретении жилья у застройщика с неизвестным именем следует сразу же после обзора объектов непременно изучить всю документацию, начиная от лицензий строительной компании до утвержденного государственными органами проекта, в котором находится недвижимость.

5. Не торопиться с покупкой, но исследовать максимальное число возможностей для приобретения идеального «второго дома».